Efecto Lipovetzcky

Luego de la sanción de la ley de alquileres y sus resultados se ha viralizado el “#EfectoLipovetzcky”, que refiere a que una ley tenga efectos contrarios a los buscados con su sanción, en honor al diputado impulsor de esta iniciativa de regular uno de los pocos mercados competitivos que quedaban en Argentina. ¿Qué establece la ley y qué efectos tuvo? 

El mercado intervenido

Cuando hablamos del mercado de alquileres tenemos que tener en cuenta que es un mercado con poca o escasa concentración económica ya que la oferta está compuesta principalmente por jubilados que han comprado el inmueble buscando tener un ingreso extra para su retiro, y por ciudadanos que han heredado o comprado el inmueble a modo de inversión. No es un mercado que esté concentrado en un gran grupo económico ni mucho menos con prácticas monopólicas y/o colusivas, incluso es un sector que año tras año desciende en su rentabilidad encontrándose en sus mínimos históricos desde antes de la pandemia, como podemos apreciar en el siguiente cuadro :

¿Qué establece la ley de alquileres?

La ley rige desde el 1 de julio, y regula desde la duración del contrato hasta la actualización del canón locativo, las garantías, el pago expensas y tasas como el ABL, y el desalojo, entre otras. Prácticamente, regula todo, expropiando el margen de autonomía de la voluntad que rige en los contratos y que es consecuencia de la libertad con la que se realizan actos jurídicos.

Sin embargo, el punto que más impacta en la suba de los alquileres es la regulación sobre los ajustes del precio: Se prohíbe todo tipo de actualización que no sea anual de acuerdo a un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del IPC y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables) que elabora el BCRA. Dicha actualización hace imprevisible el monto final del contrato, teniendo en cuenta no solo que nuestro país es altamente inflacionario, si no también que el actual gobierno tiene tendencia a manipular y esconder índices, como vivimos en el INDEC K. Toda esta incertidumbre es, necesariamente, trasladada al precio base para cubrir los riesgos del negocio en un mercado donde la rentabilidad desciende mes a mes.

¿Cuáles fueron sus efectos y cómo podemos fundamentarlos económicamente? 

El #EFectoLipovetsky consiste en obtener resultados contrarios a los objetivos que inspiraron la ley, en este caso se buscó reducir el precio de los alquileres, sin embargo, estos han aumentado notablemente, como se ha visto en varios testimonios vía Twitter

Desde el fundamento de la oferta y demanda podemos hablar básicamente de que siempre que reduzcamos la oferta y la demanda sea constante, el precio necesariamente subirá. Ahora, veamos, ¿por qué baja la oferta a raíz de la ley de alquileres? Una de los postulados básicos de la economía es que esta funciona a través de incentivos, veamos entonces, cuáles son las respuestas resultantes a los incentivos (más bien castigos) que nos trae la ley.

El hecho de un panorama incierto respecto a la inflación, de la prohibición de actualizar el precio si no es anual ajustado por índices  inciertos a futuro, de mayores costos burocráticos en la transacción (inscripción en la AFIP, intimación y juicio de desalojo), el aumento de costos (por ejemplo el ABL a cargo del propietario), la baja rentabilidad del negocio,  y demás elementos se traducirán necesariamente en una suba de precios a fin de cubrir estos riesgos que hoy se generan a raíz no solo de la ley, sino también por un contexto de emisión descontrolada, riesgo de hiperinflación, etc. Todos ellos son incentivos a reducir la oferta por parte de los oferentes que encuentran en el alquiler inmobiliario más pérdida que inversión, retirando sus propiedades del mercado o subiendo abruptamente los precios de estos.

Lamentablemente, la ley de alquileres no es un ámbito exclusivo del #EfectoLipovetzky , si no que probablemente dicho efecto se de, más gravemente, en otros ámbitos a raíz de otras leyes y decretos como por ejemplo la ley de teletrabajo, la suspensión de quiebras y la prohibición de despidos hasta fin de año, y esta última contrasta con la noticia de que ya se han perdido más 300 mil puestos de trabajo. Además de darse el efecto en estas leyes, tendrán como efecto también el acrecentar la catarata de juicios laborales y quiebras, entre otros conflictos judiciales (como las causas penales por violar la cuarentena inconstitucional) que colapsarán (todavía más) los tribunales, contribuyendo a la debilidad e insuficiencia institucional que caracteriza nuestra sociedad y que nos perjudica (y cuesta monetariamente) a todos.

¿Cómo reaccionó Lipovetzcky?

El diputado lejos de admitir las consecuencias de su iniciativa, sostiene que el #efectoLipovetzky “es una operación tendiente a desacreditarlo” y que se cimienta en datos ajenos al INDEC si no en base a confecciones de las mismas inmobiliarias, y que además los aumentos que se han dado son producto de la inflación general del país, mas no a la ley de alquileres.

Si bien, al menos en CABA, las dificultades para conseguir una vivienda son ciertas, siempre hay maneras de enfrentar un problema, y el Gobierno parecería siempre seleccionar inexorablemente las peores. Creo que cuando los problemas de base son macroe conómicos (inflación, desempleo y otros como inseguridad jurídica, imposibilidad de desalojo). Creo que el precio siempre es información, y en este caso el precio de los alquileres en Argentina refleja el riesgo de un país destruido por una clase política que nos licúa constantemente con inimaginables emisiones monetarias, que distorsiona los mercados con sus infinitas regulaciones e intervenciones, que no respeta la propiedad privada, que ahoga con impuestos a toda la ciudadanía y que no brinda incentivos a la inversión.  Cabe mención especial a los jubilados oferentes inmobiliarios, que no solo ven disminuidas sus posibilidades de obtener un sustento a través de las rentas de su inmueble, sino que también son constantemente licuados por Alberto Fernández.

Un control de precios jamás podrá solucionar los problemas acumulados de una sociedad en constante decadencia institucional y económica, porque, además, el mercado siempre triunfará y ajustará, como lo hemos visto y lo demuestra el #EfectoLipovetzcky. Y, si realmente buscamos facilitar el acceso a la vivienda de los argentinos, deberíamos empezar por crear fuentes de trabajo y estabilidad económica y libertad y seguridad jurídica para los contratos.

Camila Da Silva Tabares